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13 sept. 2022

7 min.

Refus de prêt immobilier : le taux d’usure en cause

Les demandes de prêts immobiliers sont de plus en plus difficiles à faire passer auprès des banques. On compte un prêt sur deux refusé malgré des dossiers pourtant solides. En cause : le taux d’usure. Qu’est-ce que le taux d’usure en 2022 et comment est-il calculé ? Quels sont les motifs de refus des prêts ? Quelles sont les astuces pour obtenir, malgré tout, son prêt immobilier ? Suivez le Guide !

C’est quoi le taux d’usure ?

C’est quoi le taux d’usure 2022 ?

On appelle « taux d’usure » ou « seuil d’usure », le TAEG (taux annuel effectif global) maximal que peuvent proposer les banques lors d’une demande de prêt immobilier. Le TAEG comprend l’ensemble des différents frais d’un crédit :

• le taux d’intérêt nominal : il est propre à chaque banque et sert de référence pour tous les crédits à courts et moyens termes. Y sont inclus les différents mouvements et opérations réalisées par l’établissement ;
• les assurances obligatoires ;
• les frais de dossiers ;
• les autres dépenses éventuelles (courtier).

C’est la banque de France qui détermine le seuil d’usure pour chaque trimestre à venir, en fonction des données relevées dans les établissements bancaires lors du trimestre précédent.

Le taux d’usure garantit à l’emprunteur un taux d’intérêt que la banque ne peut pas dépasser afin de lui éviter de se retrouver dans une situation de surendettement. Celui-ci dépend du type de prêt (crédit conso, prêt à taux fixe ou variable, etc.) et varie selon la durée, le montant et la date d’emprunt.

Les banques sont donc soumises à des restrictions et ne peuvent en aucun cas pallier à cette règle au risque d’être sanctionnées. En effet, selon la gravité des faits, l’établissement bancaire se verra rembourser l’intégralité des sommes versées par l’emprunteur, ou encore fera l’objet d’une amende allant jusqu’à 45 000 euros. Il est aussi possible de purger une peine d’emprisonnement de deux ans. La banque a donc tout intérêt à respecter scrupuleusement le taux d’usure soumis par la Banque de France.

Comment se calcule un taux d’usure ?

La banque de France suit toujours le même mode de calcul pour fixer le taux d’usure des 3 prochains mois à venir. Elle recueille les données des différents prêts sur l’ensemble des établissements bancaires sur la période du précédent trimestre, et réalise une moyenne des taux pratiqués sur ces emprunts. Une fois cette moyenne réalisée, la banque de France fait le calcul suivant :

1. moyenne du trimestre précédent divisé par ⅓ ;
2. ajout de ce tiers à la moyenne du trimestre précédent.

Prenons l’exemple d’un prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et d’un montant supérieur à 75 000 euros. Concrètement, si l’on se fie aux derniers calculs de la Banque de France concernant le nouveau taux d’usure à partir du 1er juillet 2022, le calcul se traduit ainsi :

• Taux effectif moyen pratiqué au 2e trimestre 2022 : 1,95 %
• 1,95 x ⅓ = 0,65
• 1,95 + 0,65 = 2,60
• Taux d’usure applicable au 1er juillet 2022 : 2,60 %

Voici un tableau récapitulatif des taux d’usure applicables depuis le 1^er juillet 2022 selon leur catégorie :

Source Banque de France

Au 1er juillet 2022, ce taux était de 2,60 % pour un prêt sur 20 ans.

Cependant, ce taux d’usure est décrié par les banques, car il ne relève pas d’une situation à l’instant T, mais bien de calculs sur des données passées, en prévision du trimestre à venir. La banque de France ne prend pas non plus en compte les aléas de la situation économique et pourtant, l’inflation de cette année 2022 a joué un rôle majeur dans l’accès aux prêts immobiliers et à la propriété des biens.

Pourquoi les prêts sont-ils refusés ?

Malgré un taux d’endettement revu à la hausse au 1er janvier 2022 (passant à 35 %), les demandes de prêts immobiliers dont les taux d’usure sont supérieurs à la limite fixée par la banque de France se voient refuser. La plupart du temps, le rejet de ces dossiers concerne principalement les emprunteurs qui présentent un risque financier au regard des remboursements du prêt (jeune actif, sénior, revenus faibles, etc.).

L’inflation et la guerre en Ukraine ont provoqué la hausse des taux de crédit (taux nominal), passant de 1 à 2 %. En raison du calcul de la Banque de France sur les données des mois précédents, un dossier peut donc se voir refusé au moment de la demande, alors qu’il aurait pu être accepté quelques mois avant. L’indication de la hausse de 2 % n’étant pas prise en compte dans les calculs du taux d’usure, dans la réalité du marché actuel.

Le prix des biens immobiliers a lui aussi augmenté de 7 % en une année. Ces différentes augmentations ont gelé le marché immobilier et rendu l’acceptation des emprunts difficile.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Vous l’aurez compris, il est donc impossible pour les banques de détourner la législation quant à ce taux d’usure imposé. En revanche, il existe des moyens pour mettre toutes les chances de son côté lors d’une demande de prêt immobilier.

Monter un dossier solide

Faire une demande de prêt immobilier est un acte réfléchi qui demande une prise d’informations en amont pour être sûr d’obtenir le feu vert de la banque. Il est nécessaire de se renseigner sur les conditions statutaires et financières à remplir (situation familiale, âge, situation professionnelle) et sur les différentes taxes et taux qui viennent s’ajouter au prix du bien : taux d’intérêt initial, frais de dossier, taux d’endettement et donc, taux d’usure de l’année en cours. Si une banque a un taux proche du taux d’usure, la marge de négociation pour l’emprunteur sera plus conséquente.

Faire appel à un courtier

Les courtiers sont spécialisés dans l’achat de biens immobiliers. En plus de vous faire gagner du temps, ils sont chargés de réaliser pour vous différentes offres de prêt immobilier et de négocier les taux d’intérêt. Vous pouvez ainsi bénéficier de son expertise pour rendre l’acceptation de votre dossier certaine et vous délester des démarches administratives.

Comparer les offres

Construire un plan immobilier prend du temps : réalisez des simulations de prêt immobilier avec plusieurs établissements bancaires, comparez leurs offres de prêt, et n’hésitez pas à leur faire savoir. La concurrence peut jouer en votre faveur.

Négocier l’assurance

L’assurance emprunteur peut alourdir considérablement le montant de vos remboursements. Renseignez-vous sur les différentes options que propose la banque (la moins chère, celle qui comprend uniquement les garanties dont vous avez besoin). Vous pouvez également chercher une assurance emprunteur externe, grâce à la loi Lagarde et la loi Lemoine, qui permettent d’assurer votre prêt chez un autre groupe d’assurances, autre que celle de la banque. Obtenir un tarif compétitif chez un assureur privé fait diminuer votre TAEG et peut ainsi vous permettre de passer sous le taux d’usure.

En revanche, soyez prudent : l’assurance que vous choisissez doit être adaptée à votre situation personnelle et professionnelle et couvrir tous vos besoins.

Modifier son type de prêt 

Il peut être intéressant de modifier son type de prêt pour passer sur un emprunt à taux variable : il s’agit d’un taux qui suit la courbe du marché en temps réel. Il présente des avantages, mais attention, il peut parfois augmenter le coût global du crédit.

Réduire la durée du prêt

Réduire la durée du prêt et augmenter le montant de vos mensualités permet de faire baisser le TAEG et de contourner le taux d’usure. Plus la durée de votre prêt est importante, plus le taux d’intérêt est élevé. Pour pallier à cela, vous pouvez :

• réduire le montant d’emprunt ;
• amener un apport personnel plus élevé ;
• vous rapprocher des prêts aidés : Action Logement, prêt à taux zéro, etc.

Cette option n’est possible qu’avec les particuliers emprunteurs. Les professionnels sont soumis au taux d’usure et peuvent être sanctionnés en cas de non-respect du Code de la consommation.

Vérifier ses documents

Il peut arriver que les banques omettent de mettre à jour leurs documents d’emprunt et par conséquent, le taux d’usure annoncé pour le trimestre. Si vous découvrez une anomalie dans vos documents, vous pouvez en faire part à l’établissement bancaire concerné qui pourra vous faire une proposition à l’amiable pour éviter l’infraction.

Structuration de l’acquisition (SCI)

Il s’agit d’une solution possible dans certains cas rares, qui concernent davantage l’achat d’un bien dans le but d’une gestion locative. L’acquisition via une SCI (Société Civile immobilière) permet à l’emprunteur d’être considéré comme professionnel et ainsi, de ne pas être soumis au seuil d’usure.

Le taux d’usure est donc un bon moyen de protéger l’emprunteur et d’empêcher les banques d’abuser d’un taux trop élevé sur les prêts immobiliers. Cependant, la méthode de calcul de ce seuil d’usure pose problème en raison du peu de recul sur la situation économique à l’instant présent. Alors que le taux d’endettement maximal a été réévalué à la hausse au 1er janvier 2022, passant de 30 à 35 %, le taux d’usure empêche le consommateur de se voir obtenir son crédit, et donc son bien, malgré des dossiers parfois solides.

Heureusement, il existe plusieurs astuces pour contourner le taux d’usure. Même si le taux fixé par la banque de France est le même pour toutes les banques, il est important de faire plusieurs simulations et de comparer les offres de prêts. La mise en concurrence entre les établissements bancaires ouvre la voie à la négociation et peut vous permettre de réaliser des économies tout en voyant votre dossier accepté.