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1 juin 2023

7 min.

Quels travaux avant de vendre ?

Lorsque l’on vend son bien immobilier, une question revient souvent : dois-je réaliser des travaux de rénovation avant de le mettre sur le marché ? Investissement inutile pour certains, plus-value pour d’autres, ou encore perte de temps, rénover sa maison avant de la vendre s'avère de plus en plus indispensable. La concurrence sur le marché de l'immobilier de notre belle région frontalière est rude. Pour être vendu au meilleur prix, votre bien doit donc se démarquer des autres. Sans compter que depuis le 1er avril 2023, les logements les plus énergivores doivent faire l'objet d'un audit énergétique en cas de vente. Aussi, si vous vendez un appartement ou une maison dit « ancien », quelques travaux de rénovation s'imposent ! Pour savoir quels travaux réaliser sans se ruiner, suivez le Guide !

Pourquoi rénover avant de vendre ?

Créer le coup de cœur 

Vous adorez les fleurs. Vous avez raison. Mais le futur acquéreur arrivera-t-il à s’imaginer dans ce salon qui arbore d’énormes jonquilles du sol au plafond ? Pas sûr !

Il est toujours plus simple de se projeter lorsque le décor est neutre : murs blancs, décoration neutre ou au goût du jour. L’acheteur y voit non seulement une facilité à s’imaginer re-décorer facilement les lieux, mais n’est surtout pas pollué par ces énormes jonquilles qui l’empêchent de se projeter ! L'idée est que lorsqu'il arrive chez vous, il se sente chez lui et qu'il ait un coup de cœur.

Apporter une plus-value 

Mettez-vous à la place de votre acheteur : une salle de bain désuète, une moquette épaisse (alors qu’il est allergique aux acariens), cette tapisserie jonquille (alors qu’il est allergique aux pollens). C’est autant d’éléments qu’il devra prendre en compte lorsqu’il devra réaliser ses travaux. Cela lui coûtera du temps et surtout, de l’argent. 

Si votre bien est déjà neutre, propre et qu'il est mis en valeur par une décoration sobre et minimaliste, vous pourrez facilement vendre votre bien à un bon prix. Les travaux préalablement réalisés ne sont pas une dépense, mais un investissement pour apporter une plus-value.   

Quels travaux donnent de la valeur à une maison ?

Mettre son logement aux normes

Comment ça, il faut allumer le grille-pain pour faire fonctionner le robot mixeur ?

De plus en plus de contrôles sont effectués afin de savoir si le logement est aux normes lors de la mise en vente. Bien que vous ne soyez pas forcé de réaliser les changements vous-même, vous devez en avertir les futurs propriétaires. 

Mais pour éviter de faire fuir les primo-accédants ou de donner l’impression de vendre une maison avec des vices cachés, il est préférable de prendre les devants. Certains travaux n’auront pas réellement d’impact sur votre plus-value, mais ils vous aideront à vendre votre résidence plus facilement.

Réparer la toiture, vérifier l’isolement des combles, changer les interrupteurs en mauvais état, remplacer les prises de courant qui ne sont pas aux normes, bref, des petits détails pour vous qui pour d’autres veulent dire beaucoup !

Entretenir les extérieurs

Si votre bien possède un jardin en devanture, pensez immédiatement à l’entretenir. C’est la première impression qu’auront les visiteurs en arrivant. On passe la tondeuse, on arrache les mauvaises herbes, on taille les buissons trop hauts et on répare ce portillon qui couine.

Et là, aucun problème pour y planter de belles et grosses jonquilles !

Rafraîchir sa cuisine

La cuisine est l’un des espaces les plus importants d’une maison, car on y passe du temps. Une cuisine de mauvais goût, mal équipée, ou qui comporte des éléments cassés, voire dangereux, sont autant de freins pour la vente. L’acheteur bien renseigné sait combien coûte une cuisine. Une cuisine bien aménagée décuple l'intérêt pour vos acheteurs qui y verront des travaux (et de l’argent) en moins.

Cependant, c’est un coût non négligeable dans vos travaux. Si vous manquez de moyens, optez pour une rénovation simple : une nouvelle peinture, de nouvelles façades de portes et/ou un nouveau plan de travail. 

Rafraîchir sa salle de bain

La salle de bain est une pièce très importante pour les futurs acheteurs, car une salle de bain à rénover (comme la cuisine), c’est beaucoup de temps, mais aussi des frais supplémentaires. Si vous ne souhaitez pas refaire votre salle de bain de A à Z, et on vous comprend, pensez comme la cuisine : une nouvelle peinture neutre, un éclairage différent, un nouvel évier. Essayez d’assortir vos éléments de décoration lors des visites pour créer une atmosphère cosy. Ça plaît toujours !

Réaliser des travaux d’amélioration énergétique

Pompe à chaleur, panneaux solaires, si vous avez réalisé des travaux pour améliorer votre consommation énergétique, il s’agit d’une très belle plus-value pour votre maison ! Si vous avez la possibilité de faire quelques aménagements permettant de réduire les factures de gaz et d’électricité de vos futurs acquéreurs, n’hésitez pas. Les travaux d'amélioration énergétique sont sans doute les premiers vers lesquels se tourner pour rénover avant de vendre. Surtout que depuis le 1er avril 2023, les logements classés F ou G par le DPE doivent faire l'objet d'un audit énergétique.

Apporter un vent de modernité

Certains accessoires high-tech sont très tendance, notamment dans la connectivité avec votre maison. Optez pour une installation Smart Home qui permet de connecter l’ensemble de votre maison à votre smartphone. Ce petit élément supplémentaire pourrait plaire à vos acheteurs. Un système de sécurité peut aussi rassurer.

Vous pouvez également pratiquer le « home staging » : importée des États-Unis, cette technique permet de faire des économies en rendant votre maison attrayante à moindres frais. Pour cela, il suffit de donner ou redonner à chacune de vos pièces sa fonction précise et de les rafraîchir.

Qu'est-ce qui coûte le plus cher dans la rénovation ?

Quels sont les travaux à éviter ?

Même s’il est intéressant de rénover avant de vendre et de mettre votre bien aux normes, il faut également faire attention à ne pas surcharger votre investissement. Une piscine apporte un plus, mais si vous la construisez à Lille (en tout cas, en extérieur), pas sûr qu’il s’agisse d’une réelle plus-value. 

De plus, pour certains acheteurs, une piscine représente des frais et une charge supplémentaire (nettoyage, entretien, sécurité, supplément au contrat d’assurance habitation). 

Rénover plutôt que tout changer

Parfois, il suffit d’un coup de peinture, d’une porte à changer, pour que la maison prenne un peu plus de valeur. Les gros travaux ne sont pas toujours les plus rentables, car ils occasionnent des frais importants qui impactent parfois la plus-value sur la vente de votre maison. C'est pourquoi il faut faire la balance entre rénover pour vendre et démolir pour reconstruire. De plus, si l’estimation de la maison est trop importante en raison des gros travaux réalisés, et par rapport aux tendances du marché, vous risquez d’avoir des difficultés à vendre votre bien.

Quels conseils pour rénover avant de vendre ?

Connaître la valeur du marché

Avant de chercher la plus-value à l’intérieur de la maison, cherchez-là à l’extérieur : quels sont les prix moyens dans votre secteur géographique ? Y a-t-il eu / y aura-t-il des aménagements (bons ou mauvais) autour de votre maison (une aire de jeux, une zone commerciale ou au contraire, des immeubles, une voie ferrée) ? 

Réaliser plusieurs devis

Faites un tour d’horizon et renseignez-vous sur le tarif moyen pour la rénovation d’une salle de bain ou le changement d’un carrelage dans la cuisine. Prenez le temps de faire réaliser plusieurs devis auprès de professionnels avant de vous jeter sur le premier artisan venu. 

S’informer sur les aides de l’État

Vous pouvez également vous renseigner sur les aides offertes par le gouvernement comme Ma Prime Rénov’ pour bénéficier de subventions et/ou de réductions fiscales afin de rénover avant de vendre. Pour cela, rapprochez-vous d’un professionnel labellisé RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour connaître les différentes options de rénovations énergétiques dans votre maison, et les aides auxquelles vous avez droit. 

Prévenir votre assureur

N’oubliez pas de prévenir votre assurance des travaux que vous souhaitez réaliser afin de vérifier la couverture de votre responsabilité civile. Une fois les travaux réalisés, vous devez mettre à jour votre assurance habitation, car les rénovations peuvent avoir modifié la valeur de votre bien. Vous serez également couvert en cas de réclamation de la part de vos futurs acquéreurs.

Conserver toutes les factures

Il est très important de garder toutes les factures qui attestent des travaux réalisés, pour prouver aux futurs acquéreurs l’argent investi. Ces factures viendront justifier le prix de vente. De plus, en cas de sinistre ou de problème, elles serviront de garantie pour les acheteurs.

Faire un grand nettoyage

Il va de soi que les travaux avant de vendre ne sont pas les seuls éléments pris en compte par vos potentiels acheteurs. La première chose que l’on constate en entrant dans une maison, c’est la façon dont elle est ordonnée. Rangez les jouets, dépendez votre linge, ordonnez vos bibelots et ne surchargez pas vos pièces. Bref, on dépersonnalise un peu son lieu de vie pour permettre aux autres de s’y projeter ! Une maison propre et rangée fait toujours bonne impression. 

Rénover avant de vendre son bien peut donc apporter une plus-value intéressante à votre maison. Mais pour cela, il faut réaliser quelques calculs pour éviter de se ruiner et d’impacter les bénéfices de la vente.