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18 nov. 2022

5 min.

Pourquoi l’immobilier est si cher en suisse ?

En Suisse, les prix de l’immobilier ne cessent de s’envoler. Une tendance à la hausse qui ne s’est jamais inversée au cours de cette dernière décennie et dont le record historique a été atteint en 2021. Et pour cause, la pandémie liée au coronavirus semble avoir considérablement augmenté les demandes d’accès à la propriété. Mais pourquoi le marché de la vente est-il autant plébiscité malgré des prix qui ne s’arrêtent de grimper ? Le contexte économique actuel a-t-il un impact sur le marché immobilier suisse ? À quoi peut-on s’attendre dans les mois et années à venir ? Suivez le guide !

Comment se porte l’immobilier en Suisse ?

Une évolution croissante des prix depuis des années

Malgré toutes les crises qui ont pu marquer l’économie ces dernières années, aucune n’a eu d’impact sur le marché immobilier suisse. Bien au contraire, les prix n’ont jamais cessé d’augmenter, et ce, depuis 1998. Une croissance, certes modérée, mais en constante évolution. Ce phénomène est expliqué par le fait que le pays helvète n’a jamais connu de « boom immobilier » et de chute par la suite.

À ce jour, rien ne paraît endiguer la hausse des prix. La crise liée à la pandémie semble même avoir accéléré la situation. La démocratisation du télétravail, le besoin d’espace et l’envie d’être propriétaire de son logement sont devenus les facteurs principaux de cette progression. En 2021, la valeur des biens a atteint des sommets : 4,1 % d’augmentation en comparaison avec l’année précédente. En une décennie, le prix d’une villa a grimpé de 26 % contre 15 % pour un appartement.

Beaucoup d’acquéreurs, mais trop peu de biens à vendre

La baisse des taux constatée depuis une dizaine d’années a également incité la population à devenir propriétaire. En effet, les nouveaux acquéreurs se sont vu bénéficier de conditions très attractives pour emprunter.

Aujourd’hui, le prix médian à l’échelle nationale se situe aux alentours de 1 million de francs suisses pour un appartement tandis qu’il oscille autour de 1,5 million pour une maison, notamment dans les cantons de Genève, Lausanne ou Zurich. Pour avoir une estimation des biens sur le marché immobilier en Suisse, rendez-vous sur Realadvisor.ch.

Malgré tout, force est de constater que l’envie d’acheter perdure chez les ménages en quête de confort. Cette forte demande et le manque de biens sur le marché immobilier suisse ne font qu’alimenter ce cercle vicieux tel un effet boule de neige.

Selon les chiffres du troisième trimestre 2022, aucun de ces facteurs ne semble s’être affaibli, c’est même tout l’inverse. Ce constat est sans appel malgré la remontée des taux hypothécaires ayant eu lieu au cours de l’année.

À l’heure actuelle, une chose est certaine : la pénurie de logements à vendre fait rage, mais rien ne freine la demande, toujours aussi vive dans ce pays où il fait bon vivre.

Comment va évoluer le marché de l’immobilier en 2023 ?

Les conséquences de la pandémie sur les constructions

La crise sanitaire liée à la Covid-19 a marqué les esprits et bouleversé les comportements. Autrefois, il était essentiel de résider à une distance raisonnable de son emploi. Avec l’arrivée en masse du télétravail, la zone de recherche d’un logement s’est considérablement élargie. Aujourd’hui, une grande partie de la population helvète insiste sur le besoin de vivre dans un endroit spacieux et calme. L’impact sur les prix de l’immobilier ne se concentre plus uniquement sur les métropoles, mais touche désormais tous les cantons de Suisse.

Malheureusement, la pandémie a entraîné de lourdes répercussions et impacté le nombre de biens à vendre. Depuis plusieurs années déjà, le marché immobilier suisse était marqué par une diminution de l’offre en général. Mais avec la crise sanitaire, l’opportunité de trouver le logement de ses rêves n’a jamais été aussi réduite.

Et pour cause, les confinements à répétition, les arrêts maladie et l’obligation de s’isoler ont considérablement participé au ralentissement des activités de construction. On constate également au cours de l’année une chute significative des demandes et des accords de permis de construire ainsi que des mises en chantier. Une baisse entraînée par la conjoncture post-Covid, mais décuplée par la dépression économique liée aux tensions russo-ukrainiennes. En effet, depuis le début du conflit, le prix des matières premières et des matériaux atteint des sommets. À cette montée des coûts s’ajoute l’augmentation des délais, retardant la livraison des chantiers.

Une demande croissante et une pénurie de biens immobiliers

Tous ces facteurs défavorables n’ont fait qu’accentuer le manque de propriétés disponibles sur le marché immobilier suisse.
Par ailleurs, un autre constat fait débat. La grande majorité des dernières constructions concerne des logements destinés à la location, réduisant fortement le marché de la vente. Malgré cela, l’offre locative ne suffit plus à pallier la demande. La conséquence est telle qu’on assiste à une véritable flambée des loyers et une rareté progressive de biens vacants à tous les niveaux.

Compte tenu de cette situation particulièrement volatile, il paraît incertain de se projeter dans l’avenir. Selon les spécialistes, la conjoncture économique liée à la guerre pourrait avoir une réelle incidence sur le marché. Dans ce cas de figure, va-t-on assister à une décroissance des prix de l’immobilier suisse dans les mois à venir ?

Quand l’immobilier va baisser ?

La BNS anticipe une baisse des prix d’ici les mois à venir

Cette question demeure sur toutes les lèvres, mais la réponse reste plutôt complexe. Cependant, une chose est certaine : la Banque Nationale suisse considère qu’à ce jour la plupart des biens immobiliers en Suisse sont surévalués selon les cantons de l’ordre de 10 % à 35 %. Elle estime aussi qu’une baisse de prix sera inévitable dans les années à venir, notamment avec la hausse des taux d’intérêt, l’inflation croissante et la crise économique en Ukraine.

À quoi s’attendre pour 2023 ?

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte et laisseraient présager une potentielle baisse des prix de l’immobilier. Si la valeur du marché ne redescend pas, il y a de fortes chances que la demande finisse par chuter de la part des particuliers, et ce pour plusieurs motifs :

• les futurs acquéreurs n’auront plus les moyens financiers d’accéder à la propriété ;
• les conditions d’octroi des prêts sont raffermies et réduisent la possibilité d’emprunter ;
• l’augmentation du coût des intérêts hypothécaires risque de diminuer la capacité de remboursement des ménages.

Selon une analyse réalisée par le Crédit Suisse, il y a aujourd’hui plus d’avantages à devenir locataire plutôt que propriétaire. Si cette tendance se confirme et qu’elle perdure, cela aura pour conséquence d’amoindrir la rareté des biens et de faire naturellement baisser le prix du marché immobilier suisse.

Par ailleurs, l’inflation constatée depuis plusieurs mois est en grande partie provoquée par la situation économique liée à la guerre en Ukraine (difficulté d’approvisionnement, flambée des coûts de l’énergie). C’est donc avec l’objectif de maîtriser sa politique monétaire et de réduire l’inflation que la BNS a annoncé une augmentation des taux d’intérêt en juin 2022. Cette hausse est la première observée depuis 15 ans, mais risque de se renouveler d’ici la fin de l’année voire courant 2023.

Cela marque le début d’un processus de relèvement des taux visant à diminuer d’au moins 20 % les prix de l’immobilier d’ici les années à venir.