Retour à la liste

18 juin 2021

4 min.

Se Lancer dans L’immobilier Locatif : 5 Pièges à Éviter

Acquérir un appartement dans le but de le mettre en location est un bon moyen pour se constituer un patrimoine rentable. Ainsi, de plus en plus de frontaliers souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif afin de générer des revenus complémentaires.

Depuis toujours, investir dans la pierre reste un placement sûr et rentable, à condition de réaliser un investissement dans un bien qui ne réserve pas de mauvaises surprises. En effet, la demande d’achat d’appartement explose dans les départements frontaliers et les prix s’envolent eux aussi.

En Haute-Savoie, le prix d’achat moyen d’un appartement est de 4 104 euros au m², 3 576 euros en Savoie. Vous trouverez donc toutes sortes de biens immobiliers sur le marché, du logement neuf à l’immobilier ancien avec beaucoup de travaux de rénovation.

Pour vous aider à optimiser votre rendement locatif, nous allons décrypter les 5 pièges à éviter lors de votre premier investissement. Suivez le Guide !

1. Se lancer dans l’immobilier locatif avec un appartement en rez-de-chaussée

Le premier piège à éviter est de choisir un logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien, qui plus est dans un centre-ville. Très souvent, la lumière de l’appartement provient uniquement de la façade principale de l’immeuble. Si celle-ci est située dans une ruelle un peu sombre, les pièces manquent de clarté même en plein été avec beaucoup de soleil. Imaginez-vous ce que donne la lumière de ces appartements en plein hiver.

De plus, il y a rarement de vide sanitaire au rez-de-chaussée des immeubles anciens qui ne sont pas de très bonne facture. Dès lors, la première chose à vérifier dans un logement de ce type est la présence ou non d’humidité, celle-ci remontant par capillarité sur les murs. 

Si vous investissez dans un appartement dans lequel il y a de la moisissure, cela va vite devenir invivable pour votre locataire.

Les biens situés au rez-de-chaussée sont plus adaptés pour en faire des locaux commerciaux par exemple. Le locataire peut y installer une ventilation et faire des travaux. Le local est utilisable en l’état ce qui vous permet de le mettre en location rapidement et générer des revenus.

2. Investir dans une copropriété à charges élevées

Les appartements situés dans de très grandes copropriétés avec plus de 100 lots ont souvent des charges locatives allant jusqu’à 100 voire 150 euros par mois. Ces charges sont réparties entre le locataire et le propriétaire. Si vous voulez rentabiliser votre achat, assurez-vous que les charges de la copropriété ne soient pas trop élevées. Même si elles sont reparties entre vous et le locataire, elles peuvent rapidement faire baisser votre rendement.

Ce paramètre est non négligeable, car c’est aussi un critère de volatilité du locataire. Si ce dernier dépense par exemple 1 000 euros de loyer par mois, mais qu’il doit payer 150 euros supplémentaires pour l’eau chaude sanitaire, l’ascenseur ou le gardien : il quittera le logement au bout de quelque temps.   

Plus le turnover est important, moins votre investissement est rentable. Pour vous assurer une bonne rentabilité, préférez les biens pour lesquels les charges ne dépassent pas 15 % du montant du loyer.

Voici un exemple simple : si le loyer pratiqué est de 1 000 euros hors charges, le locataire ne doit pas payer plus de 150 euros de charges locatives soit un loyer total de 1 150 euros. 

3. Les immeubles mal entretenus

Imaginez que vous ayez refait à neuf votre appartement en vue de le louer, il est parfaitement rénové. Cependant, les parties communes sont mal entretenues ou détériorées : tags, ascenseurs constamment en panne, portes d’entrée non sécurisées. Sans compter que l’immeuble est situé dans un quartier où vous n’habiteriez pas. Alors un conseil, ne l’achetez pas. Si vous-même ne pouvez pas y vivre ou y loger vos proches, cela signifie que ce bien ne correspond pas à vos valeurs.    

Vous pouvez trouver de belles surfaces à des prix attractifs dans des immeubles mal entretenus. Mais, même après travaux, cela ne signifie pas que vous aurez réalisé un bon investissement. En effet, il fort probable que vous ayez du mal à louer votre appartement et pire encore, à le vendre par la suite.

L’important est aussi de se sentir en adéquation avec le bien que l’on propose à la location. 

4. Faire de l’immobilier locatif dans du logement ancien

Un autre piège à éviter : les biens anciens délabrés. Tout comme le neuf, vous trouverez dans l’ancien du haut de gamme comme du bas de gamme. Les annonces immobilières sont truffées d’appartements à vendre avec de nombreux défauts. Parmi eux, les pièces bas de plafond, le lino au sol, de petites ouvertures ou des murs qui ne sont pas droits.

L’humidité est le principal problème des logements anciens, elle dégrade la performance énergétique et engendre des travaux de rénovation conséquents. En cas de forte humidité, un professionnel réalise des injections dans les murs pour stopper les remontées capillaires, ce qui coûte très cher. Pour vous rendre compte du degré d’humidité de l’appartement, pensez à vérifier :

• La salle de bain, pièce humide par excellence. L’état des joints peut vouloir dire qu’il y a trop d’humidité ou que la ventilation ne fonctionne pas.
• Les toilettes : en cas de moisissures, ils vous donneront également une idée du taux d’humidité.
• La cuisine, notamment aux endroits des arrivées d’eau.

Si ces pièces sont saines, vous aurez la quasi-certitude que le reste du bâtiment le sera aussi.

Les immeubles anciens de mauvaise qualité sont lourds à entretenir. Si vous désirez devenir propriétaire de l’immeuble, certains points stratégiques doivent retenir votre attention :

• La cave : humidité, ventilation, présence de rongeurs et autres nuisibles.
• La charpente et les combles : champignons, vers, problème d’infiltration.
• La toiture : isolation, faîtage, fissures. Le mieux est de prendre de la hauteur et avoir une vue directe si possible.

Les bâtiments construits dans les années 60 ou 70 sont fiables et généralement de bonne facture.

5. Acheter sans connaître le quartier

Enfin, un investissement est rentable lorsqu’il répond à une demande locative. Si vous ne trouvez pas de locataire ou si le turnover est trop important, votre rentabilité sera moindre et le bien ne vaudra pas grand-chose à la revente. Dans la mesure du possible, essayez de visiter le bien à un moment de la journée où le quartier est fréquenté. Imprégnez-vous de son ambiance en allant discuter avec le gérant du café d’à côté ou un voisin par exemple. Ils ne seront pas intéressés par vous vendre quelque chose et seront généralement de bonne foi.

Toute information est bonne à prendre. Comment le quartier a-t-il évolué ? Peut-on s’y promener tard le soir ? Est-il plutôt familial ou étudiant ? Cela vous aiguille dans votre décision d’achat. D’une manière générale, dites-vous que tout ce qui peut gêner la tranquillité d’un locataire est susceptible de compromettre votre investissement.