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24 janv. 2023

8 min.

Quelles sont les tendances des prix de l'immobilier de Haute-Savoie et dans l'Ain ?

Acquérir son logement en France coûte de plus en plus cher. Et encore plus lorsqu’on est frontalier suisse ! Les prix du marché dans les communes de la France voisine, notamment en Haute-Savoie et dans l’Ain, ne cessent de grimper, avec une demande toujours plus forte que l’offre. Cependant, les nouveaux accords entre la France et la Suisse en matière de télétravail pourraient changer la donne. Quelle évolution pour le marché immobilier frontalier depuis 2022 ? Quels sont les prix des logements en Haute-Savoie et dans l’Ain ? Et peut-on s’attendre à une baisse du marché immobilier à la frontière en 2023 ?

L’évolution du marché immobilier frontalier depuis 2022

Télétravail et accords France-Suisse

La pandémie du Covid-19 a forcé la Suisse et la France à mettre en place un dispositif de télétravail temporaire. Une solution qui a séduit le frontalier. En effet, traverser la frontière quotidiennement s’avérait parfois compliqué (embouteillages, pollution, temps de trajet, fatigue, frais de transport élevés). La mise en place du télétravail a suscité de nouvelles habitudes et un certain confort de vie dont les frontaliers n’ont plus voulu se passer. La France et la Suisse se sont donc mises d’accord pour autoriser le télétravail aux frontaliers (soit environ 200 000 travailleurs concernés) à profiter de 40 % de leur temps de travail en télétravail. Cette nouvelle réglementation a été mise en place au 1er janvier 2023. Ces accords franco-suisses impliquent que les frontaliers ne seront pas impactés sur leur déclaration d’imposition concernant leurs revenus d’activité salariée ni sur leur statut social. Ils conservent donc les mêmes droits.

Tendance immobilière en France voisine 

La possibilité de télétravail pour les frontaliers, et même pour certains Suisses, a donc aussi eu un impact sur l’acquisition d’un bien du côté français de la frontière. Les travailleurs s’autorisent désormais à élargir leurs zones de recherche. En effet, l’intérêt se porte davantage dans l’envie d’investir dans un bien immobilier correspondant à leurs critères pratiques et esthétiques, plutôt qu’à leur localisation géographique, comme l’explique Sébastien Cartier, président de la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) Haute-Savoie : 

« Étant donné que ceux qui peuvent télétravailler ne sont plus contraints d’être présents tous les jours de travail dans les locaux de leur entreprise en Suisse, ils n’hésitent plus à s’éloigner des régions situées près de la frontière helvétique, où les prix sont élevés, pour des secteurs où les prix sont plus abordables. »

Prix des logements en Haute-Savoie et dans l'Ain

Les trajets professionnels quotidiens étant une source d’épuisement, notamment sur des axes comme Genève et Annecy souvent embouteillés, les frontaliers cherchent à se loger au plus près de leur lieu de travail. 

Le temps plein en Suisse étant de 42 heures, le gain de temps dans les transports est un critère essentiel en termes de dépenses, mais aussi de bien-être et d’énergie. C’est donc en toute logique que les villes et villages les plus proches de la frontière suisse sont aussi les plus chers des environs. Ce phénomène s’explique par leur proximité directe avec le territoire helvète. 

On compte parmi ces communes Divonne-les-Bains dans l’Ain, avec le palmarès d’un prix moyen au mètre carré de 6 225 euros (tout type de biens confondus). Évian-les-Bains compte également parmi les prix au mètre carré les plus chers, en raison de sa proximité avec des villes comme Genève ou Lausanne que l’on peut rejoindre par ferry en traversant le lac Léman. Les autres villes aux alentours ne semblent pas épargnées non plus par cette hausse constante du mètre carré, comme nous le montre ce tableau des prix des logements dans les départements de Haute-Savoie et de l’Ain au 1er janvier 2023, régions voisines les plus prisées par les frontaliers. 

Source FNAIM/LABEL (Laboratoire économique du logement)

On retrouve également un écart de prix au mètre carré en 2022 selon le type de bien immobilier : 

• 4470 € / m² pour un appartement en Haute-Savoie contre 5045 € / m² pour une maison ;
• 2480 € / m² pour un appartement dans l’Ain contre 2662 € / m² pour une maison dans l’Ain.

Prix au mètre carré en Haute-Savoie

La Haute-Savoie attire facilement les frontaliers et les Suisses en raison des multiples possibilités d’accès au territoire helvète sans passer par l’autoroute. Au 1er janvier 2022, on estimait le prix moyen d’un bien dans l’ancien (tous logements confondus) à 4 703 € / m² soit une augmentation de 8,60 % depuis 2021.

Situées aux abords du lac Léman, Évian-les-Bains et Thonon-les-Bains sont deux villes stratégiques qui permettent de rejoindre la Suisse par bateau ou par navette desservie par des autocars et lignes de bus. Cependant, en comparaison avec d’autres villes comme Annecy qui affichent un prix au mètre carré à 5 418 euros, Thonon-les-Bains est parmi les communes les moins chères : 3 793 euros le mètre carré en moyenne, quel que soit le type de logement (maison ou appartement) dans l’ancien (ou l’existant, en Suisse). La ville la moins chère de toutes en Haute-Savoie restant Cluses, avec en moyenne un prix de 2 462 euros le m². 

Prix au mètre carré dans l’Ain

L’Ain est également une zone prisée, notamment le Pays de Gex qui est limitrophe avec la Suisse. Son emplacement géographique fait de ce département un endroit stratégique pour les frontaliers et les Suisses. Tout comme la Haute-Savoie, on constate une augmentation de 7,30 % du prix moyen d’un bien immobilier. Et cela, quel que soit le type de logement, atteignant 2 587 € / m². Divonne-les-Bains reste la ville la plus chère (6 225 € / m² en moyenne) et notamment pour un appartement (5 810 € / m²). Côté maison, elle se fait détrôner par  Ferney-Voltaire (7 667 € / m²), plus proche de Genève. La commune de Valserhône, à la frontière entre l’Ain et la Haute-Savoie, fait partie des zones les moins chères, mais se trouve relativement excentrée de la frontière.

Influence du taux d’intérêt

Malgré une forme de désertion des villes frontalières en raison de l’accès au télétravail, le prix au mètre carré dans ces départements n’est pas encore impacté. En cause, la demande croissante qui reste plus forte que l’offre.

Cependant, l’augmentation constante des taux d’intérêt en France contribue à ralentir le marché immobilier, car les potentiels acquéreurs ont de plus en plus de mal à obtenir un prêt immobilier. Cette période d’inflation a durci les conditions des établissements de prêts à octroyer un crédit : au 1er janvier 2022, le taux d’endettement pour un prêt de 25 ans (assurance comprise) était de 35 % contre 33 % au 1er janvier 2021. Et cela, malgré la récente réévaluation du taux d’usure à la hausse.

Le taux d’usure (taux d'intérêt maximum légal que peut demander un établissement financier lors d’un accord de prêt) pour les crédits immobiliers, au 1er janvier 2023, s’élève à :

• 3,57 % (sur 20 ans et plus) contre 3,05 % en 2022, soit une hausse de 0,52 point ;
• 3,53 % (sur moins de 20 ans) contre 3,03 % en 2022, soit une hausse de 0,50 point.

On constate ainsi que le volume des ventes est en stagnation en 2022 pour la Haute-Savoie  avec un nombre de transactions estimé à + 0,1 % par rapport à l’année 2021 (données de la FNAIM). L’Ain enregistre une baisse de 3 % par rapport à 2021.

Est-ce que l'immobilier va baisser en 2023 ?

Vision générale du marché en 2023

Depuis 2019, on observe un dynamisme marqué en matière de transactions immobilières. Sans surprise, le Covid-19 a remis en cause la vision de l’habitat dans les mentalités générales, notamment en termes de confort matériel. Cependant, depuis l’automne 2022, cette tendance semble en baisse, avec un recul de - 6 % du nombre de ventes sur tout le territoire (soit 1 116 000 actes signés) par rapport à l’année 2021 (1 188 000 contrats). En fin 2022, la tendance penchait pour une baisse importante, avec pour conséquence un impact sur 2023. En effet, la FNAIM estime une baisse du volume des ventes de 10 % (soit moins de 1 million d’actes).

Du côté des taux d’intérêt et comme mentionnés précédemment, le taux d’usure prend de la hauteur, avec une augmentation de 0,52 % pour les crédits sur plus de 20 ans (soit 3,57 % au 1er janvier 2023)  et + 0,50 % pour les crédits inférieurs à 20 ans (soit 3,53 % au 1er janvier 2023). Cette progression devrait se poursuivre au moins jusqu’au printemps 2023 afin de pallier cette période inflationnaire.

Malgré l’inflation nationale de 2022, les prix des biens immobiliers restent constants malgré des écarts importants dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon où le marché semble à la baisse (entre - 1 et - 3 %) contrairement aux villes de tailles moyennes, aux stations alpines ou balnéaires qui affichent des hausses de prix entre 6,7 et 10,7 %. 

Cette tendance à “fuir” les grandes villes semble être la conséquence du confinement de 2019 : le télétravail devient une norme et le besoin de surface et d’un espace extérieur incite les futurs acquéreurs à chercher un bien en dehors des grandes villes. On privilégie la qualité du bien en termes de confort plutôt que sa localisation, d’où l’impact général sur les transactions en territoires limitrophes, notamment en Haute-Savoie et dans l’Ain.

Les taux d’intérêt ne sont pas seuls mis en cause dans l’évolution du marché en 2023 : le taux d’endettement restreint le nombre de prêts acceptés. De même, le taux d’inflation de 6% a impacté les prix des biens immobiliers. En parallèle, il a restreint bon nombre de foyers à emprunter moins et/ou reporter leur projet d’achat. La crise énergétique a mis l’accent sur l’importance des diagnostics énergétiques, afin de limiter les dépenses liées à l’énergie. On délaisse les logements non conformes ou énergivores pour des biens plus écoresponsables. Un autre effet qui entretient la pénurie de l’offre immobilière. Car certaines villes frontalières de la Suisse, notamment en Haute-Savoie, n’ont pas suffisamment de place pour construire de nouveaux logements. 

Marché immobilier 2023 en France voisine

Sébastien Cartier entrevoit une baisse plus importante du volume des ventes en 2023 par rapport à l’année 2022. Avec l’augmentation des taux d’intérêt, le nombre d’acquéreurs potentiels en France voisine devrait en être impacté. Côté hausse des prix des biens, il tend vers une forme de stabilité : 

« Si elle devait intervenir, elle pourrait être plus faible qu’ailleurs dans l’Hexagone, en raison de l’attrait traditionnel des départements frontaliers à la Suisse ». 

Tout comme dans le reste de la France, la question de l’énergie est également un nouveau critère à prendre en compte. De ce fait, les logements énergivores devraient voir leur prix baisser pour inciter à l’achat et attirer des investisseurs prêts à les rénover pour les louer ou les revendre ensuite, évidemment plus cher, car convoités.

Avec le télétravail et les nouveaux besoins des frontaliers, les villes en périphérie qui présentent des avantages non négligeables en termes de transport et de qualité de vie, continueront de gagner en attractivité, quelle que soit la tendance nationale en 2023.