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Capacité d'emprunt Suisse des Frontaliers
Être frontalier implique souvent de toucher des revenus plus élevés qu’en France. Pour le même poste, du côté suisse, votre salaire peut parfois être doublé ou au mieux tripler.
Travailler en Suisse apporte au ménage une situation financière confortable, mais est-ce que les frontaliers sont privilégiés auprès des banques ? Lors d’un achat immobilier pour obtenir un crédit, le frontalier a-t-il une plus forte capacité d’emprunt qu’un salarié français ?
Si chaque cas est différent et que chaque demande de crédit demande une étude précise du dossier de l’emprunteur, des règles communes sont tout de même établies par les banques.
Dans cet article, découvrez les éléments à prendre en considération avant de vous lancer dans tout projet d’investissement. Connaître votre capacité d’emprunt est un point essentiel que vous soyez frontalier ou non. Suivez le Guide !
Capacité d'emprunt des frontaliers : tout comprendre
La capacité d’emprunt ou capacité d’endettement correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter tout en gardant votre budget familial équilibré.
Le calcul de votre capacité d’emprunt est au cœur de toutes les attentions de votre banquier. Il s’agit de l’élément central qui détermine l’étude de votre demande de crédit. C’est votre capacité d’emprunt qui définira le montant du crédit qui vous sera accordé, la durée et le taux d’intérêt accordé.
Votre capacité d’emprunt suisse permet de définir le montant du remboursement de vos mensualités. Elle ne doit pas empiéter sur votre budget mensuel afin que vous puissiez continuer à vous acquitter de vos factures et de vos charges diverses tout en vivant convenablement.
Le frontalier n’échappe pas à cette règle. Comme le reste des emprunteurs, il ne doit pas dépasser son taux d’endettement. Son statut ne lui offre aucun privilège particulier auprès des banques ni un taux d’endettement supérieur à la moyenne, mis à part en cas de revenus très importants.
Prêt pour frontalier suisse : comment ça marche
Prêt en devise frontalier VS crédit traditionnel
Avant de calculer votre capacité d’emprunt suisse, il faut connaître les différentes facettes du crédit immobilier, et notamment du prêt pour frontalier suisse. En effet, vous avez la possibilité de demander un prêt en devise frontalier ou prêt EUR/CHF. Il s’agit d’un prêt immobilier spécifique pour les frontaliers qui travaillent en Suisse et souhaitent s’installer en France. Ce type de crédit pour frontaliers permet d’éviter la fluctuation du taux de change et ainsi d’amortir le prêt dans la même devise que le versement de leur salaire.
Il est également possible de demander l’assurance habitation en devise également.
Cependant, ce type de prêt frontalier est soumis à conditions : vous devez percevoir au moins la moitié de vos revenus annuels dans la devise CHF ou déposer un apport d’au moins 20 % du montant du prêt immobilier frontalier dans la devise de change.
Vous avez la possibilité, bien sûr, de passer par un crédit traditionnel en euros. Cette option est intéressante si vous avez l’intention de revendre votre logement avant la fin de votre crédit, voir au tout début de celui-ci. Toutefois, pour un achat à long terme, le crédit traditionnel en euros peut impacter sur vos économies, car il est lié aux aléas du taux de change sur les devises CHF/EUR.
L’apport
Il est toujours rassurant pour les banques de fournir un apport lorsqu’on demande un crédit frontalier. En plus d’une garantie financière, elle prouve votre capacité à épargner et à gérer vos finances. Pour un prêt en devise frontalier, on vous demandera un apport d’au moins 10 % afin de couvrir les frais de votre crédit. Pas de panique, pour l’achat d’une résidence principale, vous avez la possibilité d’utiliser votre 2e ou 3e pilier suisse ! Vous pouvez retirer la totalité de votre capital si vous avez moins de 50 ans. Au-delà, seule une partie pourra être utilisée comme apport.
Pourquoi connaître sa capacité d’emprunt ?
Lors d’un achat immobilier, connaître au préalable votre capacité d’emprunt suisse additionnée à un éventuel apport, permet de mieux centrer vos recherches sur des biens correspondant à vos moyens.
Préparer votre dossier est un facteur déterminant afin de bien entamer l’étude de votre projet par votre banquier. Arriver avec une demande de financement irréaliste risque de compromettre sur le long terme votre crédibilité aux yeux de votre banque.
Comprendre les calculs et les ratios utilisés par les instituts de crédit vous permettra de connaître les points forts et les points faibles de votre projet. Si votre dossier est solide et bien préparé, cela facilitera la négociation de votre prêt et des conditions du taux appliqué.
Les éléments à réunir pour calculer sa capacité d’emprunt
Voici la liste des éléments permettant le calcul de votre capacité d’emprunt suisse :
- le revenu mensuel net de l’emprunteur ;
- le revenu mensuel net du co-emprunteur ;
- les autres revenus éventuels (primes, pensions, loyers perçus...) ;
- le montant mensualisé de vos charges et engagements ;
- le loyer ;
- le type de bien visé (neuf ou ancien) ;
- l’apport personnel ;
- la durée du crédit ;
- le taux d’intérêt hors assurance.
Utiliser un simulateur pour calculer sa capacité d’emprunt suisse
Plusieurs sites y compris ceux de courtiers en financement vous permettent de réaliser une simulation de prêt immobilier suisse et de calculer votre capacité d’emprunt en quelques clics.
Vous verrez qu’en modifiant certains paramètres comme la durée du prêt, le montant emprunté augmentera, ainsi que le taux emprunteur. En effet, la banque considère les prêts sur le long terme comme plus risqués.
De façon générale, la banque veille à ce que votre taux d’endettement ne dépasse pas 33 % avant impôts (ou 35 % assurance comprise) au 1er janvier 2023.
Pour déterminer ce taux, la banque divise vos charges mensuelles par votre revenu net multiplié par 100.
Prenons l’exemple d’un couple ayant un revenu mensuel net cumulé de 3 500 EUR, leurs charges mensuelles s’élèvent à 1 100 €.
Le taux d’endettement serait de 1 500/3 500 x100 = 31,43 %.
Connaître sa capacité d’achat
La capacité d’achat correspond à votre capacité d’emprunt, ajoutée à votre apport personnel, ou à d’autres crédits type PTZ, moins les frais de notaire.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est le montant disponible après le paiement de toutes vos charges mensuelles. Afin de calculer votre reste à vivre, il faut estimer précisément vos charges sur une année puis les diviser par 12, vous obtenez une moyenne se rapprochant au plus près de la réalité.
Le taux d’endettement
Déterminer son taux d’endettement revient à connaître sa capacité de remboursement. L’institut bancaire, lors de votre demande de prêt, devra décider si vous êtes un client éligible aux conditions requises. Puis, déterminer si le montant demandé pourra être remboursé compte tenu de vos revenus et de vos charges.
En France, le taux d’endettement est établi à 33 % maximum. Au-delà, l’équilibre budgétaire de votre ménage est considéré à risque et serait menacé par le surendettement.
Par exemple, un taux d’endettement de 25 % signifie que vos charges récurrentes représentent un quart de votre revenu net.
La composition du revenu prend en considération les salaires nets, le 13e salaire, les primes si elles sont contractuelles, les pensions alimentaires, les pensions de retraites ou d’invalidité.
Pour les professions libérales, les commerçants et les agriculteurs, le conseiller en banque étudiera les revenus professionnels non salariés.
Selon la banque, d’autres revenus peuvent être incorporés, comme les allocations familiales, les revenus sur titres, les revenus immobiliers, les allocations logement, etc. La banque peut appliquer une décote si elle estime que les revenus sont fluctuants (risque de non-paiement de loyer).
Comme dans toute règle, il y a des exceptions. La banque pourra être plus ou moins restrictive en fonction du niveau de vos revenus. Des revenus largement supérieurs à la moyenne permettront à la banque de dépasser le plafond du taux d’endettement de 33 %. À l'inverse, des revenus très modestes risquent de refroidir votre banquier, qui vous limitera à un taux maximal inférieur à la norme.
Délimiter sa capacité d’emprunt suisse, c’est s’assurer de ne pas passer à côté d’une déception lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier frontalier, mais c’est aussi s’assurer de conserver un niveau de vie et de se protéger d’un risque d’endettement. Parce qu’il n’est pas facile de définir sa capacité d'emprunt suisse, restez connecté au Guide du Frontalier pour découvrir nos astuces et les nouveautés !