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27 sept. 2024

10 min.

Achat Immobilier Frontière Suisse : Haute-Savoie vs Cantons Lémaniques

Vous envisagez de vous installer à proximité de la frontière suisse ou vous vous interrogez sur la valeur d'un bien immobilier en Haute-Savoie ? Le marché immobilier à la frontière suisse présente des dynamiques uniques, influencées par la proximité avec des villes comme Genève et la présence de nombreuses opportunités économiques. Que vous soyez à la recherche d'une nouvelle résidence ou que vous souhaitiez mettre en vente votre propriété, mieux vaut connaître les prix actuels au mètre carré dans les principales communes situées aux alentours de la frontière. Pour découvrir les tendances du marché immobilier à la frontière suisse en 2024, suivez le Guide !

Tendance du marché immobilier 2024 en Haute-Savoie

Le marché immobilier dans les zones frontalières françaises proches de la Suisse affiche des tendances inquiétantes en 2024. Les réservations d'appartements neufs dans le Grand Annecy ont connu une chute spectaculaire de 65 % en l'espace de deux ans, avec une baisse de 42,2 % rien qu'entre 2022 et 2023. Ce déclin, le plus marqué jamais observé, se reflète également sur d'autres territoires : 

• -52 % pour le Genevois français, 
• -51 % pour Grand Chambéry, 
• -49 % pour le Grand Lac. 

Malgré cette diminution importante des ventes, les prix des logements, eux, ne cessent de grimper !

En parallèle, les autorisations de construction de nouveaux logements en Haute-Savoie pour le premier trimestre 2024 ont aussi reculé de 33 %. Cette baisse concerne particulièrement les projets collectifs, qui diminuent de 36 %. Les projets individuels, quant à eux, chutent de 21 %. Les mises en chantier ont également diminué, avec un recul de 22 %. Ces tendances inquiétantes montrent que la conjoncture difficile et les contraintes économiques impactent sévèrement le marché immobilier dans cette région, malgré une pression constante sur les prix à la hausse.

Biens sur le marché immobilier en Haute-Savoie

Ce graphique met en évidence la répartition des biens immobiliers disponibles à la vente selon leur typologie. Ce qui nous donne : 

• Maison ancienne : 30 %
• Maison neuve : 5 %
• Appartement ancien : 59 %
• Appartement neuf 7 %

Depuis 20 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter dans la région savoyarde. Après une flambée des prix dans les années 2000/2005, le marché s’était stabilisé depuis 2011 jusqu'à fin 2016. À partir de 2017, le marché est reparti à la hausse progressivement. C'est en 2019, suite à la crise sanitaire que les prix se sont envolés significativement, atteignant des records à ce jour. 

Évolution du prix de l'immobilier en Haute-Savoie

Source : immobilier.lefigaro.fr

Le prix médian du mètre carré en Haute-Savoie en août 2024 est de 4 824 €/m². Le prix le plus bas enregistré est de 3 224 €/m², et le prix le plus haut est de 7 183 €/m².

Sur un an, les prix ont augmenté de 4%, et de +33 % en 5 ans.

À ce jour, vivre en appartement vous coûte plus cher que l'achat d'une maison. En effet, en Haute-Savoie, le prix moyen du mètre carré d’une maison ancienne de 5 pièces se situe autour de 4 582 €/m² tandis que celui d’un appartement ancien de 3 pièces est estimé à 5 402 €/m².

Regardons de plus près et comparons quelques exemples chiffrés :

Avec les frais de notaire, comptez environ 400 000 € pour un appartement T3 neuf, en Haute-Savoie et plus de 700 000 € pour une maison ancienne d’environ 150 m². Bien entendu, si vous envisagez les abords du lac d’Annecy, prévoyez le million, au minimum.

De fortes disparités

Toutes les villes ne sont pas égales. Annecy qui se positionne en tête du palmarès des villes où l’on vit le mieux, attire toujours plus de monde malgré ses tarifs supérieurs.

Sa bonne situation économique et géographique explique en grande partie ce phénomène. Selon l'Insee entre 2010 et 2021 (les données s'arrêtent à 2021) , Annecy a gagné 12 894 nouveaux habitants.

On note un niveau de prix moyen plus accessible dans les communes du pays de Gex, Saint-Julien-en-Genevois ou encore Annemasse.

Pour autant, les prix des biens ne cessent d’augmenter et cette tendance ne devrait que s’intensifier puisque l’offre est inférieure à la demande. En effet, la plupart des logements sont des résidences principales, les gens vendent donc beaucoup moins que dans des quartiers d’investissement. Résultat : les prix flambent !

Évolution des taux de crédits immobiliers 

À la hausse des prix immobiliers, il faut ajouter la hausse des taux de crédits immobiliers. Ils ont, eux aussi, connu une augmentation fulgurante à partir d'avril 2022.

• Avril 2022, le taux d'emprunt était de 1 %.
• Décembre 2022, le taux de crédit était 2.02 %.
• Décembre 2023, le taux atteignait son apogée et plafonnait à 4.04 % .

Depuis janvier 2024, les taux de crédits ont progressivement chuté pour atteindre 3.50 % en septembre 2024.

Entre la hausse du taux de crédit et des prix du marché immobilier, les acheteurs n'ont plus la capacité financière de se positionner sur un bien. Les banques accordent de moins en moins de crédit, appliquant le taux d'usure, bon nombre de ménages voient leur dossier refusé. 

Aussi, le volume des ventes (tous biens confondus) a chuté de - 24 %, en Haute-Savoie, du 1er janvier au 31 décembre 2023.

Tendances du marché immobilier des cantons de Suisse romande

La Suisse bénéficie d’un marché immobilier très dynamique. Pour autant, certains cantons, comme Genève, restent chers pour les jeunes ménages.

Une offre large : conséquence de la démographie

En Suisse, les biens à la vente sont plus nombreux qu’en Haute-Savoie. Pourquoi ? Car, la génération baby-boom, aujourd’hui vieillissante, se défait de leur résidence principale. Mais, comme la demande reste supérieure à l’offre, les prix ne baissent pas pour autant. Leur hausse se chiffre à +11 % pour les appartements, et à +14 % sur les maisons individuelles, sur les 3 dernières années et sur l'ensemble de la Suisse romande.

La hausse attendue en 2024 est de 1 à 2 % pour les appartements et d'environ 2 % pour les maisons.

Des taux d’intérêt hypothécaire à la hausse

En Suisse, en 2022, comme en France, les taux d’intérêt sur l'hypothèque ont augmenté, il s'agissait principalement des taux avec remboursement sur 10 ans ou plus, les taux courts ont évolué plus faiblement durant la dernière décennie. 

Avec la hausse des taux, les ménages ont porté moins d'intérêt à l'accès à la propriété, le coût financier étant moins attractif.

Si comme en France, les taux ont connu leur apogée en 2023, ils ont progressivement chuté à partir de juillet 2023. Ils se stabilisent depuis janvier 2024 et ne devraient pas connaître de grande évolution jusqu'à décembre, selon les prévisions des spécialistes. 

Source : moneypark.ch

Enfin, l’apport personnel doit être de plus en plus conséquent, logique puisque les prix de base des logements augmentent.

La région lémanique fait partie des plus touchées par ces phénomènes. Il devient désormais plus compliqué pour les ménages aux revenus moyens d’acheter une maison ou un appartement.

Prix d'achat médian au m² par canton

Bien entendu, selon les communes les prix peuvent varier dans chaque canton. Par exemple, le prix médian au mètre carré d'un appartement sur la commune d'Avully est de CHF 8'348.-, alors qu'à Vandoeuvres, il sera de CHF 17'561.-.

Genève et le canton de Vaud enregistrent les prix les plus élevés du marché immobilier de Suisse romande. 

Au-delà du prix du bien, 5 autres critères influencent les helvétiques dans leur lieu de résidence, à savoir :

• la charge fiscale ;
• les frais de logement ;
• les frais de mobilité ;
• le montant de l’assurance maladie obligatoire ;
• les frais de garde des enfants.

La crise de la COVID-19 a fait grimper les prix

L’expérience du confinement nous a appris l’importance du bien-être à domicile. Les ménages particulièrement, ceux avec des enfants ont réalisé la valeur d’un jardin privé ou la proximité d’un parc public ou de loisirs. De même, le nombre de pièces du logement représente désormais un vrai critère de choix. La crise de la COVID-19 a bouleversé le mode de réflexion quant au choix de sa résidence principale et, de fait, elle a influencé les prix immobiliers.

Du côté de la Haute-Savoie

Une chute dans l’offre des logements neufs

Le premier confinement a engendré une chute du nombre de biens neufs à vendre. En effet, les secteurs de la construction, forcés de se mettre à l’arrêt ou tout au moins de ralentir leurs productions et diminuer les chantiers, ont donc moins bâti que prévu. Résultat, seuls 46 logements étaient livrés dans l’agglomération d’Annecy.

En conséquence, les prix sont passés de 4 888 € à 5 412 €/m² en ce qui concerne les bâtiments neufs. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes présage même une hausse avoisinant les 5 700 €/m2 en 2021.

 Encore à ce jour, la part de logement neuf reste bien moins importante que les logements dits anciens.

S'éloigner des villes pour acheter

Les prix en zones rurales varient d’une commune à l’autre, mais restent néanmoins en dessous de ceux des villes. Seules les communes en périphérie des villes prisées telles que Annecy voient leurs prix continuer d'augmenter, par exemple Poisy connaît une hausse de +12 % sur un an. La palme d'or revient à Scionzier qui enregistre une hausse de prix de +22 %, cette dernière année.  

Les nouveaux acquéreurs doivent souvent s'éloigner des communes et agglomérations prisées pour prétendre à l'achat. Voici un tableau récapitulatif des villes où l'immobilier a baissé :

Du côté de la Suisse romande

La pandémie pousse les Helvètes hors des zones urbaines

Si la crise de la COVID-19 n’a pas foncièrement ralenti la demande de logements, les priorités des Helvètes ont clairement changé. La pandémie et le télétravail ont fait prendre conscience de l’importance du bien-être et de la praticité du logement, d’autant plus pour ceux qui ne sont propriétaires que d’une résidence principale.

Ainsi, les zones excentrées attirent de plus en plus, notamment celles proches des Alpes. Les salariés préfèrent le confort intérieur au mépris du temps de route que la localisation implique. On considère désormais que trente minutes de trajet valent mieux que de vivre en ville.

Les familles ont opté pour des logements plus vastes et ont privilégié l’achat à la location. Suite à la crise sanitaire, les ménages, conscients de l’importance de la maison, ont eu envie d’investir.

Le marché s’en ressent et les prix montent

La demande en logements reste forte en Suisse, car nombre d’immigrants sont arrivés en 2020 et la bonne situation économique incite les travailleurs à rester sur place. Si, cette population reste majoritairement locataire, elle booste malgré tout, le marché pour les investisseurs. Les loyers ont augmenté de 1,1 %, et de 2,5 % en région lémanique en 2021. Depuis, ils suivent une croissance mensuelle moyenne de 0,3 % et de 1,9 % sur un an.

Les tendances depuis la crise sanitaire

Si le virus de la COVID a nettement fait grimper les prix de l’immobilier et continue à influencer le marché, peut-être, la tendance sera-t-elle freinée par le contrecoup du chômage et des baisses de salaire. C’est en tout cas ce que craignaient certains responsables du secteur. Il faut considérer plusieurs facteurs pour estimer l'évolution du marché immobilier et ses tendances.

L’offre et la demande

L'offre et la demande de logements sont des facteurs clés dans la fluctuation des prix de l'immobilier en Suisse, comme ailleurs. L'offre représente le nombre de biens disponibles sur le marché, tandis que la demande correspond au souhait des acheteurs potentiels d'acquérir ces biens. Lorsque la demande dépasse l'offre, les prix augmentent. À l'inverse, si le nombre de biens en vente excède la demande, les prix tendent à baisser.

Par exemple, durant la crise sanitaire du Covid-19 en 2020, la hausse marquée des prix de l'immobilier s'expliquait par une forte augmentation de la demande, alors que l'offre de biens restait limitée en Suisse, poussant ainsi les prix à la hausse.

Le contexte économique

Le contexte économique a également un impact significatif sur les prix immobiliers. Lorsque l'économie est stable, avec un marché du travail en bonne santé, des finances publiques solides et un secteur de la construction dynamique, cela influence indéniablement les décisions des particuliers en matière d'achat et de vente.

L’évolution démographique

Une croissance démographique entraîne une augmentation de la demande de logements. En Suisse, où la population croît chaque année, le besoin en nouveaux logements suit cette tendance, ce qui contribue à une augmentation régulière des prix de l'immobilier au fil du temps.

Acheter à la campagne reste plus abordable

La région de Haute-Savoie, comme l’ensemble des départements frontaliers, possède de nombreux atouts attractifs, lac, vallées, montagne, économie frontalière, etc. Sa population estimée par l'Insee à 841 482 habitants en 2021 augmente d’ailleurs de 1,5 % chaque année. 

Astuce : les versants opposés aux domaines skiables restent meilleur marché.

Les critères changent

Il est désormais évident que les critères d’achat se tournent vers les besoins de la famille et la capacité à "vivre bien", tout en restant chez soi. Ainsi, balcon, jardin, bureau sont prioritaires à la proximité des zones de loisirs ou de culture.

Mais, le marché immobilier suisse reste inégal

Malgré cet appel à la nature et au calme, les prix dans les centres-villes dépassent encore ceux des campagnes.

Les régions proches des lacs et autres destinations touristiques restent elles aussi plus chères que les zones dites rurales. Entre zone rurale pure et campagne agrémentée des plaisirs touristiques, cette dernière garde la priorité dans le cœur des Suisses qui en ont les moyens financiers.

La fiscalité également en cause

La campagne, au-delà de proposer le calme et des surfaces de terrain importantes, attire aussi, car les impôts y sont plus bas tout comme les coûts du logement.

Dans le classement des cantons les moins chers, ceux de Vaud et de Neuchâtel sont respectivement 24 et 20e sur 26. La région lémanique reste donc à un niveau de prix relativement élevé en comparaison aux autres.